CONDOMÍNIO – O QUE SE PODE CORTAR DO CONDÔMINO INADIMPLENTE

                                   Para fazer valer qualquer proibição, o condomínio deverá regulamentar o uso de suas áreas comuns e dos serviços que oferece, na sua convenção e no regimento interno, estabelecendo punições, multas, cobrança detalhada de tudo o que não seja próprio da instituição (salão de festas, TV, internet e outros itens), em forma de taxa de serviço, de modo a distinguir o básico do supérfluo.

                                   Tais serviços poderão ser cortados dos condôminos inadimplentes, pois ainda que os que pagam em dia suas obrigações, continuem pagando pela água do banho do vizinho relapso por meses e até anos, ao menos poderão vetar o gozo de mordomias e utilidades não essenciais.

                                   Em todas as convenções condominiais encontramos a obrigação do pagamento das taxas condominiais. Portanto, a inadimplência é um descumprimento da convenção, merecendo a aplicação das sanções estipuladas, independentemente da cobrança judicial.

                                   O artigo 1.335 do Código Civil disciplina os direitos fundamentais dos condôminos, entre eles o uso das áreas e serviços comuns de edifícios e condomínios. O mesmo artigo também disciplina as sanções que devem ser aplicadas aos inadimplentes das despesas a serem rateadas.

                                   É função do síndico, cobrar dos condôminos as suas contribuições sob pena de estar sendo conivente com o descumprimento da convenção e negligenciando os seus deveres, o que justifica até a sua remoção do cargo por decisão assemblear, conforme o artigo 1349 do Código Civil. Assim, é perfeitamente lícita a atitude do síndico de não mais oportunizar acordos para quem já teve essa oportunidade e não a honrou.

                                   Também é legítima a recusa do condomínio com elevado índice de inadimplência de não mais celebrar acordos. Estes se constituem em mera faculdade do credor, jamais um direito do devedor. Aliás, pagar o condomínio em dia é dever do condômino. Receber em dia é um direito do condomínio, que poderá exigir o pagamento integral do débito e seus acessórios (multa, juros, correção monetária e honorários de cobrança), sem qualquer desconto ou parcelamento. É importante deixar essa obrigação bem clara para todos os condôminos, pois não é raro alguns exigirem parcelamento dos seus débitos como se isso fosse um direito seu.

                                   O Tribunal de Justiça do DF reconhece até o direito do condomínio de cortar a água, desde que esta seja fornecida pelo próprio condomínio e não por concessionária ou custeada por rateio. Eis os julgados:

Estando previsto no regimento interno do condomínio o corte do fornecimento de água do condômino inadimplente, não há ilegalidade no ato da suspensão de seu fornecimento quando o bem não é fornecido pela concessionária e sim pelo próprio condomínio

2)- A água é um bem imprescindível para a sobrevivência digna do ser humano, sendo esta dignidade constitucionalmente protegida (art. 1º, III, da CF/88). Entretanto, esse princípio não é absoluto e havendo conflito entre a dignidade de um e a de uma coletividade, aquela deve ceder em favor desta, de modo que não se justifica privilegiar a inadimplente em detrimento dos demais contribuintes.
3)- Recurso conhecido. Sentença reformada.
(Acórdão n. 513958, 20070110484154APC, Relator LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, 5ª Turma Cível, julgado em 08/06/2011, DJ 22/06/2011 p. 82)

DIREITO CIVIL - CONDÔMINIO RESIDENCIAL - ESTATUTO - INADIMPLEMENTO NO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS - CORTE DO FORNECIMENTO DE ÁGUA.

(...)

3. O fornecimento de água, no caso dos condomínios, se dá pelo rateio entre os usuários, não podendo, por isso, o condômino inadimplente, além de transferir sua obrigação para aqueles que pontualmente arcam com suas prestações, beneficiar-se por um serviço que não pagou. (Acórdão n. 226185, 20020610048938APC, Relator J.J. COSTA CARVALHO, 2ª Turma Cível, julgado em 29/08/2005, DJ 04/10/2005 p. 138)

                                   Saliente-se, que este posicionamento não é unânime. Por isso, é recomendável evitar o corte da água dos condôminos, se houver possibilidade de outro tipo de sanção. Pode-se, por exemplo, providenciar a negativação do nome dos inadimplentes, junto aos órgãos de proteção ao crédito. Eis o que já decidiu o Poder Judiciário a esse respeito, no Distrito Federal:

VI - EVIDENCIANDO-SE, NO CASO CONCRETO, QUE A NEGATIVAÇÃO DO NOME SE DEU EM VIRTUDE DE MANIFESTO INADIMPLEMENTO, DO QUAL A PARTE DETINHA CIÊNCIA E PLAUSIBILIDADE DE PREVER QUE O SEU NOME PODERIA SER INSCRITO, NÃO SE COGITA DE PRÁTICA DE ATO ILÍCITO POR PARTE DO CONDOMÍNIO, QUE, COMO CREDOR, AGIU NO MERO EXERCÍCIO DE DIREITO AO SOLICITAR A INSCRIÇÃO DO CONDÔMINO INADIMPLENTE NOS ÓRGÃOS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO, NÃO ENSEJANDO, ASSIM, COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS.

                                   Assim, é perfeitamente legal a inclusão do nome do condômino devedor no rol dos maus pagadores, em âmbito nacional.

A ESCOLHA DA VIA PROCESSUAL MAIS ADEQUADA

     Advogar não é uma tarefa fácil. Não basta ser bacharel em Direito e passar pelo famigerado "exame da OAB" e portar a bela "carteirinha vermelha".
     Há pouco tempo um ilustre bacharel recém formado, advogando em causa própria, impetrou um Habeas Corpus perante o Supremo Tribunal Federal pleiteando o ingresso nos quadros da Ordem sem que tivesse de se submeter ao referido exame. Nada mais desastroso!
     Habeas Corpus é o remédio legal de urgência empregado para garantir o chamado direito de ir e vir, ou seja, é uma garantia constitucional à disposição de quem teve ou está prestes a ter a sua liberdade de locomoção cerceada, em geral por prisão ilegal ou eivada de algum vício. Certo é, que a escolha desta via (HC) para obter do Poder Judiciário qualquer providência jurídica que não seja relativa à constrição da liberdade de ir e vir de alguém, demonstra, no mínimo, um completo desconhecimento das normas e princípios mais elementares da atividade jurídica. Claro qe o desastrado bacharel necessita sim, de se submeter ao exame da OAB caso queira um dia, tornar-se advogado.
     Infelizmente, a escolha de vias processuais inadequadas pelos advogados é cada vez mais comum, causando, não raro, sérios prejuízos aos aos jurisdicionados. As consequências de um processo errado podem ser graves para o cliente. Nem sempre é possível corrigir o erro e recomeçar o processo. Pode ocorrer, inclusive, a decadência do direito pelo decurso do tempo, impossibilitando o reingresso do pedido. Várias são as causas dodespreparo dos bacharéis, mas a principal delas talvez seja a notória proliferação dos cusrsos jurídicos e o grande número de disciplinas "não presenciais", mesmo nos cursos regulares, nos quais o aluno tem que comparecer pessoalmente às aulas. Mas sobre esse tema, pretendo voltar em breve. De qualquer modo, todo cuidado é pouco na contratação do profissional nas mãos de quem iremos colocar a nossa causa. Afinal, os honorários advocatícios não são baratos. O bom advogado é aquele que estuda sempre. Faz questão de manter-se atualizado, pois o Direto é dinâmico e cada caso tem as suas nuances peculiares.
   

LICITUDE DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA COBRANÇA CONDOMINIAL
       É inegável que o advogado se tornou figura essencial na redução da inadimplência condominial, principalmente em decorrência da necessidade de recomposição das finanças corroídas pela omissão dos devedores. Estes, por certo, na hora de acertar os seus débitos, relutam em aceitar a inclusão dos honorários advocatícios  na composição dos seus débitos, ao argumento de que, não havendo ajuizamento de ação, os honorários seriam abusivos. Levando-se em conta que os escritórios de advocacia fazem onerosos investimentos em ferramentas que lhes permitam otimizar os serviços oferecidos aos condomínios, dentre eles a redução da inadimplência que certamente beneficia a todos os condôminos e oferece mais garantias de recebimento dos haveres condominiais, entendemos ser justa a remuneração do profissional.
       Dentre os métos mais utilizados e eficazes estão a emissão de cartas de cobrança, telefonemas, correios eletrônicos, notificações cartorárias, reuniões de negociação, muitas vezes por demais desgastates até a obtenção de um resultado satisfatório para todos, evitando-se, assim, as demoradas e onerosas ações judiciais de cobrança, que poderão resultar, inclusive, na perda de bens ou constrições de saldos bancários do condômino devedor. Evidentemente que tais procedimentos têm um custo elevado para o profissional, que dispõe de toda a sua estrutura profissional e tecnológia para atender com eficiência e obter um bom resultado.
        Outro argumento dos inadimplentes para se eximirem do pagamento dos honorários lastreia-se na ausência de contratação, ou seja, não raro alegam que, não tendo sido eles que contrataram o profissional, não devem arcar com a sua remuneração. Tal argumento porém, não se sustenta, pois os créditos do condomínio o são também de todos os condôminos, inclusive dos inadimplentes, que são, assim, a um só tempo devedores e credores do débito reclamado. Devedores, na condição de beneficiários da estrutura que o condomínio coloca à sua disposição, para o seu conforto, valorizando o sua unidade condominial. credores, na condição de parte integrante e efetiva da pessoa jurídica do condomínio, haja vista que, se a receita mensal for insuficiente para o pagamento das despesas, os valores faltantes deverão ser suportados por todos condôminos, de uma forma ou de outra.
       Forçoso reconhecer portanto, o caráter de mediador do advogado,  figura cada vez mais indispensável nos dias atuais, para buscar solução aos conflitos e não apenas ajuizar ações de cobrança.
       A obrigação de arcar com o pagamento de honorários advocatícios decorre simplesmente do descumprimento da obrigação de pagar as cotas condominiaise e não da propositura de uma ação judicial, notadamente se levando em conta que não se trata de uma relação de consumo.
       Acredito que tais esclarecimentos possa ser úteis para o dia a dia das pessoas que vivem em condomínios.