CONDOMÍNIO – O QUE SE PODE CORTAR DO CONDÔMINO INADIMPLENTE

                                   Para fazer valer qualquer proibição, o condomínio deverá regulamentar o uso de suas áreas comuns e dos serviços que oferece, na sua convenção e no regimento interno, estabelecendo punições, multas, cobrança detalhada de tudo o que não seja próprio da instituição (salão de festas, TV, internet e outros itens), em forma de taxa de serviço, de modo a distinguir o básico do supérfluo.

                                   Tais serviços poderão ser cortados dos condôminos inadimplentes, pois ainda que os que pagam em dia suas obrigações, continuem pagando pela água do banho do vizinho relapso por meses e até anos, ao menos poderão vetar o gozo de mordomias e utilidades não essenciais.

                                   Em todas as convenções condominiais encontramos a obrigação do pagamento das taxas condominiais. Portanto, a inadimplência é um descumprimento da convenção, merecendo a aplicação das sanções estipuladas, independentemente da cobrança judicial.

                                   O artigo 1.335 do Código Civil disciplina os direitos fundamentais dos condôminos, entre eles o uso das áreas e serviços comuns de edifícios e condomínios. O mesmo artigo também disciplina as sanções que devem ser aplicadas aos inadimplentes das despesas a serem rateadas.

                                   É função do síndico, cobrar dos condôminos as suas contribuições sob pena de estar sendo conivente com o descumprimento da convenção e negligenciando os seus deveres, o que justifica até a sua remoção do cargo por decisão assemblear, conforme o artigo 1349 do Código Civil. Assim, é perfeitamente lícita a atitude do síndico de não mais oportunizar acordos para quem já teve essa oportunidade e não a honrou.

                                   Também é legítima a recusa do condomínio com elevado índice de inadimplência de não mais celebrar acordos. Estes se constituem em mera faculdade do credor, jamais um direito do devedor. Aliás, pagar o condomínio em dia é dever do condômino. Receber em dia é um direito do condomínio, que poderá exigir o pagamento integral do débito e seus acessórios (multa, juros, correção monetária e honorários de cobrança), sem qualquer desconto ou parcelamento. É importante deixar essa obrigação bem clara para todos os condôminos, pois não é raro alguns exigirem parcelamento dos seus débitos como se isso fosse um direito seu.

                                   O Tribunal de Justiça do DF reconhece até o direito do condomínio de cortar a água, desde que esta seja fornecida pelo próprio condomínio e não por concessionária ou custeada por rateio. Eis os julgados:

Estando previsto no regimento interno do condomínio o corte do fornecimento de água do condômino inadimplente, não há ilegalidade no ato da suspensão de seu fornecimento quando o bem não é fornecido pela concessionária e sim pelo próprio condomínio

2)- A água é um bem imprescindível para a sobrevivência digna do ser humano, sendo esta dignidade constitucionalmente protegida (art. 1º, III, da CF/88). Entretanto, esse princípio não é absoluto e havendo conflito entre a dignidade de um e a de uma coletividade, aquela deve ceder em favor desta, de modo que não se justifica privilegiar a inadimplente em detrimento dos demais contribuintes.
3)- Recurso conhecido. Sentença reformada.
(Acórdão n. 513958, 20070110484154APC, Relator LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, 5ª Turma Cível, julgado em 08/06/2011, DJ 22/06/2011 p. 82)

DIREITO CIVIL - CONDÔMINIO RESIDENCIAL - ESTATUTO - INADIMPLEMENTO NO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS - CORTE DO FORNECIMENTO DE ÁGUA.

(...)

3. O fornecimento de água, no caso dos condomínios, se dá pelo rateio entre os usuários, não podendo, por isso, o condômino inadimplente, além de transferir sua obrigação para aqueles que pontualmente arcam com suas prestações, beneficiar-se por um serviço que não pagou. (Acórdão n. 226185, 20020610048938APC, Relator J.J. COSTA CARVALHO, 2ª Turma Cível, julgado em 29/08/2005, DJ 04/10/2005 p. 138)

                                   Saliente-se, que este posicionamento não é unânime. Por isso, é recomendável evitar o corte da água dos condôminos, se houver possibilidade de outro tipo de sanção. Pode-se, por exemplo, providenciar a negativação do nome dos inadimplentes, junto aos órgãos de proteção ao crédito. Eis o que já decidiu o Poder Judiciário a esse respeito, no Distrito Federal:

VI - EVIDENCIANDO-SE, NO CASO CONCRETO, QUE A NEGATIVAÇÃO DO NOME SE DEU EM VIRTUDE DE MANIFESTO INADIMPLEMENTO, DO QUAL A PARTE DETINHA CIÊNCIA E PLAUSIBILIDADE DE PREVER QUE O SEU NOME PODERIA SER INSCRITO, NÃO SE COGITA DE PRÁTICA DE ATO ILÍCITO POR PARTE DO CONDOMÍNIO, QUE, COMO CREDOR, AGIU NO MERO EXERCÍCIO DE DIREITO AO SOLICITAR A INSCRIÇÃO DO CONDÔMINO INADIMPLENTE NOS ÓRGÃOS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO, NÃO ENSEJANDO, ASSIM, COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS.

                                   Assim, é perfeitamente legal a inclusão do nome do condômino devedor no rol dos maus pagadores, em âmbito nacional.